24.02.2023
In den Städten ist der Wohnungsmarkt eng, deshalb weichen immer mehr Menschen auf das Umland aus. Die Kommunen reagieren wieder mit mehr Eigenheimflächen. Angesichts des damit verbundenen hohen Flächenverbrauchs stellt dies aus Sicht des niedersächsischen Bauministeriums jedoch keine nachhaltige Lösung dar.
Während Kleinstädte und ländliche Kommunen vor allem neue Eigenheimflächen ausweisen, schaffen Großstädte hauptsächlich Flächen für neue Geschosswohnungen. Aber:
„In vielen Großstädten zeigen die hohen Miet- und Baulandpreise, dass es immer noch zu wenig Flächen gibt. Inzwischen ist gutes Wohnen so teuer, dass immer mehr Menschen geeigneten Wohnraum im Umland suchen. Hier kann ich zum einen nur an die Kommunen appellieren, diesen Trend hin zu mehr Geschosswohnungsbau umzukehren. Aber es wäre falsch, die Kommunen allein zu lassen. Mit dem Niedersächsischen Quartiersgesetz haben wir 2021 bereits ein starkes Instrument zur Entwicklung und Belebung von Quartieren – auch Wohnquartieren – geschaffen. Wir müssen aber, wenn es um Sanierungen geht, für noch mehr Attraktivität sorgen. Ein Baustein werden die im Koalitionsvertrag vereinbarten Regelungen zum vereinfachten Umbau sein, die Sanierungen und Nutzungsänderungen im Bestand maßgeblich erleichtern und damit attraktiver machen sollen. Daran arbeiten wir auch mit Akteuren aus der Praxis und Verbänden mit Hochdruck. Wir können es uns nicht mehr leisten, nach der alten Regel – verdichteter Wohnungsbau in der Kernstadt und Eigenheimneubau im grünen Umland – zu verfahren.“ Olaf Lies, Niedersachsens Bauminister
Nach der aktuellen Wohnbaulandumfrage der NBank haben die niedersächsischen Kommunen in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt 1.678 Hektar Bauland neu ausgewiesen. Das ist etwas mehr als das jährliche Mittel der vergangenen Jahre von rund 800 Hektar. Pro Tag widmen Kommunen so eine Fläche in der Größe dreier Fußballfelder (2,3 Hektar) in neues Wohnbauland um. Damit tragen die Wohnbaulandausweisungen in erheblichem Ausmaß zum Flächenverbrauch bei und das Ziel, die Neuinanspruchnahme von Flächen (Siedlungs- und Verkehrsflächen) pro Tag auf unter vier Hektar abzusenken, wird voraussichtlich nicht erreicht.
Rund 95 Prozent aller niedersächsischen Kommunen haben Angaben zu neu ausgewiesenen und bestehenden Wohnbauland-Flächen in den Jahren 2020 und 2021 gemacht. Im Vergleich zur vorherigen Umfrage haben die Städte und Gemeinden besonders im ländlichen Raum verstärkt Bauland ausgewiesen, während der Wert in Mittelzentren konstant bleibt und in Großstädten zurückgeht. Weil niedersächsische Kommunen traditionell sehr viel neues Bauland für Einfamilienhäuser schaffen, machen Eigenheimflächen 85 Prozent der gesamten Wohnbaulandreserve aus. Ende 2021 betrug die Baulandreserve insgesamt knapp 4.700 Hektar. Allerdings hat die starke Neubautätigkeit der vergangenen Jahre die Reserven vor allem in den nachfragestarken Kommunen abschmelzen lassen.
Dass bei einer zukunftsfähigen Weiterentwicklung der Baulandflächen passgenaue Ausweisungen im Eigeninteresse der Kommunen liegen sollten, versteht sich eigentlich von selbst. Noch besteht bei der Optimierung der Planungsverfahren jedoch Luft nach oben. Nach eigenen Angaben nutzte Ende 2021 ein Drittel aller Kommunen Instrumente für das Flächenmanagement wie zum Beispiel ein Bauflächenkataster.
Insbesondere in den hoch verdichteten Städten gewinnt die Erschließung schwieriger Wohnbaulandpotenziale an Bedeutung. So sollten neben Baulücken und Brachen vor allem Dach-flächen von Wohn- und Nichtwohngebäuden wie Garagen oder Supermärkten zur Aufstockung mit neuem Wohnraum stärker mitgedacht und genutzt werden.
„Möglich ist auch die Überbauung von Parkplätzen oder die Umnutzung freiwerdender Büroflächen. Auf der anderen Seite sollten Kommunen jederzeit ihre langfristige Bevölkerungsentwicklung im Blick haben. Über den Bedarf hinausgehende Baulandausweisungen heute führen morgen zu Leerständen im bereits bestehenden Wohnungsbestand.“ Michael Kiesewetter, NBank-Vorstandsvorsitzender
