Sebastian Hämker
Beratung
24.02.2023
Der Bericht zur neuen Wohnbaulandumfrage ist da. Sie zeigt: In den Städten ist der Wohnungsmarkt eng, immer mehr Menschen weichen deshalb auf das Umland aus. Die Kommunen reagieren darauf noch immer mit der Ausweisung von mehr Eigenheimflächen. Doch das stellt keine nachhaltige Lösung dar.
Während Kleinstädte und ländliche Kommunen vor allem neue Eigenheimflächen ausweisen, schaffen Großstädte hauptsächlich Flächen für neue Geschosswohnungen. Aber: In vielen Großstädten zeigen die hohen Miet- und Baulandpreise, dass es zu wenig Flächen gibt. Inzwischen ist gutes Wohnen so teuer, dass immer mehr Menschen geeigneten Wohnraum im Umland suchen.
Nach der aktuellen Wohnbaulandumfrage der NBank haben die niedersächsischen Kommunen in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt 1.678 Hektar Bauland neu ausgewiesen. Das ist etwas mehr als das jährliche Mittel der vergangenen Jahre von rund 800 Hektar. Pro Tag widmen Kommunen so eine Fläche in der Größe dreier Fußballfelder (2,3 Hektar) in neues Wohnbauland um. Damit tragen die Wohnbaulandausweisungen in erheblichem Ausmaß zum Flächenverbrauch bei. Das Ziel, die Neuinanspruchnahme von Flächen (Siedlungs- und Verkehrsflächen) pro Tag auf unter vier Hektar abzusenken, wird so voraussichtlich nicht erreicht.
Insgesamt haben rund 95 Prozent aller niedersächsischen Kommunen Angaben zu neu ausgewiesenen und bestehenden Wohnbauland-Flächen in den Jahren 2020 und 2021 gemacht. Im Vergleich zur vorherigen Umfrage haben die Städte und Gemeinden besonders im ländlichen Raum verstärkt Bauland ausgewiesen, während der Wert in Mittelzentren konstant bleibt und in Großstädten zurückgeht.
Weil niedersächsische Kommunen traditionell sehr viel neues Bauland für Einfamilienhäuser schaffen, machen Eigenheimflächen 85 Prozent der gesamten Wohnbaulandreserve aus. Stand Ende 2021 betrug die Baulandreserve insgesamt knapp 4.700 Hektar. Allerdings hat die starke Neubautätigkeit der vergangenen Jahre die Reserven vor allem in den nachfragestarken Kommunen abschmelzen lassen.
Dass bei einer zukunftsfähigen Weiterentwicklung der Baulandflächen passgenaue Ausweisungen im Eigeninteresse der Kommunen liegen sollten, versteht sich eigentlich von selbst. Noch besteht bei der Optimierung der Planungsverfahren jedoch Luft nach oben. Nach eigenen Angaben nutzte Ende 2021 ein Drittel aller Kommunen Instrumente für das Flächenmanagement wie z. B. ein Bauflächenkataster.
Insbesondere in den hoch verdichteten Städten gewinnt die Erschließung schwieriger Wohnbaulandpotenziale an Bedeutung. So sollten neben Baulücken und Brachen auch z.B. Dachflächen von Wohn- und Nichtwohngebäuden wie Garagen oder Supermärkten zur Aufstockung mit neuem Wohnraum stärker mitgedacht und genutzt werden.
Der Bericht zur Wohnbaulandumfrage 2022 kann ab sofort auf der Seite der NBank-Wohnungsmarktbeobachtung heruntergeladen werden.
