In Deutschland haben die Banken 2024 wieder mehr Wohnungsbaukredite an private Haushalte vergeben. Laut Bundesbank stiegen die Neugeschäftsvolumina im Vergleich zum Vorjahr um gut 23 Prozent auf knapp 198,4 Mrd. Euro.
Von den 2010er-Jahren bis zur Corona-Pandemie und zum Ukraine-Krieg
In den 2010er-Jahren war die Summe der jährlichen Neugeschäftsvolumina zunächst kontinuierlich um gut vier Prozent pro Jahr gestiegen. Ursächlich hierfür waren vor allem steigende Einwohnerzahlen und stetig sinkende Kreditzinsen. Zu Beginn des aktuellen Jahrzehnts war der EZB-Leitzins auf die historische Marke von null Prozent gesunken. Banken vergaben Hausbaukredite für etwas mehr als ein Prozent.
Nach dem globalen Wirtschaftseinbruch in Folge der Corona-Pandemie haben sich die Märkte zwar kurzfristig erholt. Allerdings führten der sich unmittelbar anschließende Ukraine-Krieg verbunden mit einem Energie-Embargo und weiterhin unterbrochenen Lieferketten zu sehr starken Preiserhöhungen in Deutschland und Europa. Um der Inflation entgegen zu wirken, reagierte die EZB schließlich mit deutlichen Leitzinserhöhungen. Innerhalb eines Jahres stieg der Leitzins von null auf vier Prozent an. Die angekündigten Zinsschritte realisierte der Markt schon zuvor. Damit verteuerten sich Wohnungsbaukredite derart, dass die Baukonjunktur in Deutschland deutlich einbrach. Auch in Niedersachsen wurden nach 41.000 Wohnungsbaugenehmigungen in 2021 in den beiden Folgejahren nur noch 34.100 bzw. 23.200 Wohnungen genehmigt. Für das abgelaufene Jahr 2024 erwartet die NBank noch rund 20.000 Genehmigungen. Insbesondere der Eigenheimbereich hat unter den erhöhten Finanzierungskosten gelitten. Hier ist der Neubau quasi zum Erliegen gekommen.
Wohnungsbau auf dem Weg aus der Krise: Stabile Zinsen und wachsende Kreditnachfrage
Was bedeutet vor diesem Hintergrund der Wiederanstieg der Neugeschäftsvolumina im Wohnungssektor? Nachdem sich die Summe der jährlichen Kreditvergabe von 2021 bis 2023 fast halbierte, zeigt der aktuelle Zuwachs in 2024, dass wieder mehr private Haushalte kreditwürdig aber vor allem auch Kredit-„willig“ sind. Denn die Zins-Schockstarre wurde weniger durch die Höhe des Zinsanstiegs ausgelöst. Hausbaukreditzinsen um die dreieinhalb Prozent sind im langjährigen Vergleich immer noch moderat. Vor 20 Jahren waren Hypothekenzinsen zwischen fünf und sechs Prozent normal. Vielmehr hat die Geschwindigkeit des Zinsanstiegs und die Unsicherheit über die weitere Entwicklung potenzielle Kreditnehmer zutiefst verunsichert, so dass geplante Vorhaben auf Eis gelegt wurden. Seit anderthalb Jahren ist die Zinsentwicklung wieder stabiler. Kreditfinanzierte Projekte werden damit wieder kalkulierbar, und die Schockstarre löst sich. Dass die Auftragseingänge und Umsätze im Wohnungsbau wie auch die Baugenehmigungen neuerdings seitwärts tendieren, spricht ebenfalls für das Erreichen der Talsohle im Wohnungsbau.
Zeit umzubauen: Neue Wege zu bezahlbarem und klimafreundlichem Wohnraum
Allerdings ist in den Krisenjahren überdeutlich geworden, dass die „alten Wohnprodukte“ ausgedient haben. Zu teuer – weil zu komfortabel, technisch zu anspruchsvoll, zu platzgreifend – und damit schlicht nicht zukunftsgerecht sind die altbekannten Angebote: das Haus auf der grünen Wiese und die neue Eigentumswohnung in zentraler Lage. Nach dem Umdenken kommt deshalb jetzt die Zeit um:zu:bauen – und das anders als bisher. Dabei geht es vor allem um klimaschonenden Um- und Neubau zu bezahlbaren Wohnkosten. Klimaschonend heißt, CO2-Emissionen zu reduzieren und dabei immer auch das Thema graue Energie zu berücksichtigen. Bezahlbar können Wohnlösungen unter anderem dann sein, wenn nicht alles ge- und verbaut wird, was technisch machbar ist, und wenn Ansprüche an Größe und Komfort kritisch überdacht werden.
So wird bundesweit über den Gebäudetyp E wie Einfach, Experimentell, Erleichternd diskutiert. Vorreiter ist hier unter anderen das Land Schleswig-Holstein. Der dort entwickelte „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ definiert die in der Sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein förderfähigen Maßnahmen. Parallel dazu hat das Land Niedersachsen die Bauvorschriften erleichtert und setzt damit wichtige Impulse den Bestandsumbau und den Wohnungsneubau in Niedersachsen. Auch die Hansestadt Hamburg möchte mit ihrem neuen „Hamburg-Standard“ Kosten im Wohnungsbau deutlich reduzieren. Nicht zuletzt zeigt die Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ auf, wie der anspruchsvolle Weg zu klimaneutralen Gebäuden in den nächsten 20 Jahren bewältigt werden kann, ohne Wohnhaushalte finanziell zu überfordern. Insgesamt sollen so (Um)Baukosten um gut ein Drittel gesenkt werden.
