09.03.2023
Nach vier Jahren stetigen Wachstums geben die Baugenehmigungen 2022 erstmals wieder nach. Vor allem private Häuslebauer hielten sich zurück. Aber auch der Geschosswohnungsbereich musste insbesondere in der zweiten Jahreshälfte Federn lassen, nachdem es hier zur Jahresmitte sogar noch nach einem leichten Plus ausgesehen hatte.
Während die Zahl der insgesamt genehmigten Wohnungen in den Jahren 2018 bis 2021 um durchschnittlich neun Prozent p. a. auf zuletzt 41.000 wuchs, fällt der Rückgang in 2022 auf gut 34.000 Wohnungen mit 17 % sehr deutlich aus. Die Daten beruhen auf den monatlichen Meldungen des Landesamts für Statistik Niedersachsen, die aktuell bis einschließlich Dezember 2022 vorliegen. Das spürbare Minus im Vergleich zum Vorjahr ist maßgeblich auf knapp 4.000 weniger Genehmigungen für den Neubau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zurückzuführen. Im Eigenheimbereich erteilten die niedersächsischen Bauämter 2022 gerade noch 13.200 Genehmigungen – weniger waren es zuletzt im Jahr 2010. Ursächlich dürfte die zuletzt deutlich gesunkene Erschwinglichkeit von Wohneigentum sein. So stiegen die Baukosten 2022 nochmals um rund 23 % an, und die Baulandpreise nahmen von z. T. hohem Niveau aus um weitere zehn Prozent zu. Vor allem aber verdreifachten sich mit der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) die Zinsen für die notwendigen Wohnungsbaukredite. Dies hat die Finanzierungspläne vieler potenzielle Häuslebauer unbezahlbar gemacht.
Aber auch für Investoren von Geschosswohnungsprojekten geht die Rechnung nicht mehr auf. Sie müssen entweder befürchten, Eigentumswohnungen nicht mehr mit Gewinn vermarkten zu können. Oder die aus den Projektkosten abgeleitete Miete kann am Markt nicht mehr durchgesetzt werden. Folgerichtig wurden auch in diesem Marktsegment bestehende Planungen ausgesetzt. Die Zahl genehmigter Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern ging deshalb 2022 um gut 3.000 auf rund 17.400 Einheiten zurück.
Eine Perspektive für Investitionen in bezahlbaren Wohnraum unter erschwerten Marktbedingungen bietet die öffentliche Wohnraumförderung mit ihren zinslosen Darlehen. Denn nach Jahren mit niedrigem Marktzins werden die Förderkonditionen schlagartig wieder interessant für Investoren. Die NBank bietet beispielsweise in der Allgemeinen Mietwohnraumförderung zinslose Darlehen über 30 oder 35 Jahre, ggf. einen Tilgungsnachlass von 30 % und einen zusätzlichen Zuschuss für barrierefrei nutzbare Wohnungen. Dabei kommen Bewilligung, Auszahlung und Verwaltung der Zuwendungen aus einer Hand.
